Стороны в данном договоре имеют свои определения. Лицо, сдающее свою квартиру по договору найма называется наймодателем, а снимающее —нанимателем. (п. 1 ст. 671 ГК РФ)

Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. При этом важно обратить внимание, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Отдельно несколько слов о сроке договора найма. Максимальный срок, на который может быть заключен договор — 5 лет.

Отдельно выделяется краткосрочный наём — до 1 года.

Заключенный документ не требует государственной регистрации (вне зависимости от срока на который он заключен), не требует нотариального удостоверения и составляется в обычной письменной форме.

Чтобы документ обрел юридическую силу необходимо включение в него всего одного основного пункта – условия о предмете договора. Предметом такого договора, в этом случае, является собственно само передаваемое в пользование жилое помещение. Условие о предмете договора должно содержать полную информацию о квартире (комнате), включая точный адрес, количество комнат, общую площадь. При отсутствии такой информации договор может быть признан незаключенным, в связи с недостижением сторонами договоренности.

Никакого особенного бланка в договоре найма жилого помещения не существует. Его легко составить самостоятельно. Для этого нужно следовать простой структуре:

Название документа (Договор найма жилого помещения), место заключения (город, иной населенный пункт), дата заключения;
ФИО (Иванов Петр Иванович), далее Наймодатель и ФИО (Петров Иван Петрович), далее Наниматель, при совместном упоминании именуются «сторонами», составили договор о нижеследующем»

• 1 пункт соглашения всегда содержит условие о предмете, то есть звучать это будет примерно так: «Наймодатель обязуется передать Нанимателю во владение и пользование жилую площадь, расположенную по определенному адресу. Наниматель обязуется принять это имущество, использовать его лишь для проживания со своевременной уплатой аренды»

• Если квартира передается с мебелью и бытовой техникой, то это нужно отразить в подпункте 2 пункта 1, если квартира пустая, то это также можно прописать;

• 2 пункт договора обычно содержит права и обязанности сторон и постоит из двух подпунктов: прав и обязанностей Нанимателя и прав и обязанностей Наймодателя. К обязанностям Нанимателя можно отнести: обязанность по своевременному внесению арендной платы, осуществление текущего и косметического ремонта, использование помещения по прямому назначению – для целей личного проживания (без права сдачи в субаренду), оплату коммунальных платежей и электроэнергии, поддержание порядка и т.п.
Его права: проживать, требовать от Наймодателя проведения капитального ремонта, использовать по назначению все находящееся в помещении имущество, расторгнуть договор, с соблюдением условий, оговоренных настоящим договором и т.д.
Наймодатель обязан: передать помещение в состоянии пригодном для эксплуатации, в оговоренный срок (не чаще раза в месяц) в согласованный с Нанимателем день посещать помещение, проверяя его состояние, производить капитальный ремонт квартиры и т.п.
Права Наймодателя логичны: получение арендной платы, увеличение ее размера, но не чаще, чем один раз в 3 (6,9,12) месяцев, досрочное расторжение договора на условиях, оговоренных настоящим договором;

• Следующий пункт договора должен детально регламентировать порядок внесения и размер арендной платы, а также других платежей. Тут указывается либо твердый размер платежа, либо четкий способ его расчета. После этого, нужно указать, в какой срок передается плата (например, не позднее 10 числа каждого месяца). Обязательно уделите внимание способу передачи денежных средств. Вы можете получать их лично, либо их могут перечислять на Ваш банковский счет. Если обязанность по оплате коммунальных платежей, телефонной связи, электроэнергии возлагается на Нанимателя, то нужно оговорить, как будет производиться оплата (либо он сам будет оплачивать и предоставлять Вам квитанции, либо будет передавать дополнительно необходимую сумму, и Вы будете производить оплату);

• 4 пунктом можно включить в договор так называемые «прочие условия». Здесь прописываются условия, которые являются для сторон принципиальными, но не подпадают под все остальные пункты. Например, условие об отсутствии животных в помещении, перечень лиц, наделенных правом проживания в квартире совместно с Нанимателем, речь идет о членах семьи, сожителях и т.п. Условие о государственной регистрации договора, о внесении залога как гарантии исполнения обязательства в будущем, который возвращается после расторжения договора при соблюдении всех его условий или же может засчитываться в счет аренды за последний месяц проживания.

• Далее должен быть пункт о сроке действия договора и порядке его расторжения. Срок действия договора не может превышать 5-ти лет (это условие оговорено Гражданским кодексом в ст.683). Если не оговорить срок специально, то он будет считаться заключенным на максимальный срок (5 лет). Если Вы уверены в квартирантах и в том, что после окончания срока будете продолжать сдавать квартиру, то для того чтобы избежать дополнительных хлопот, можно включить условие вроде: «В случае, когда после окончания срока действия соглашения ни одна из Сторон не заявит о своем намерении по поводу его расторжения, то документ считается пролонгированным с сохранением его условий и срока действия». Это означает, что по истечении, например 5 лет, если Стороны не потеряют интереса к сделке, документ автоматом продляется на следующие 5 лет с соблюдением тех же условий, что прописаны в договоре, без заключения дополнительного соглашения или нового договора.

• Важно уделить внимание условиям расторжения договора. Сделать это законным путем не так-то просто, для этого необходимы веские основания. Но стороны могут предусмотреть иной порядок расторжения. Например, возможность расторжения по инициативе любой из сторон в любое время, но с обязательным уведомлением об этом не менее чем за месяц, либо право на расторжение появляется при нарушении любого из условий договора и т.п.;

• «Порядок решения споров» - этот пункт должен содержать информацию о том, как Вы планируете действовать в случае, если возникнет конфликт. Можете договориться о мирном урегулировании путем переговоров, а в случае невозможности – обращение в суд. При этом договор предоставляет уникальную возможность для Сторон решить, где будут рассматриваться споры – по общему правилу споры физических лиц рассматриваются по месту нахождения ответчика, которое определяется в большинстве случаев местом его регистрации. Это не очень удобно в случаях, когда Наниматель и Наймодатель, например, живут в разных населенных пунктах. При составлении договора Вы можете договориться решать споры по месту нахождения имущества (то есть в городе, где расположено передаваемое помещение), либо по месту нахождения одной из сторон (например, Наймодателя);

• Завершается договор указанием паспортных данных, контактов Сторон и их личными подписями. Следует сказать, что для того чтобы избежать возможных неприятностей в будущем, проследите, чтобы подписи совпадали с личной подписью в паспорте.

Образец договора найма жилого помещения

ДОГОВОР

социального найма жилого помещения

г. ______________                                                                                                  "__"__________ 20__ г.

_____________________________________________________________________________,

(наименование собственника жилого помещения или управомоченного лица) именуемый в дальнейшем "Наймодатель", в лице __________________,действующего на основании       _________________________________________,с одной стороны, и __________________________,

именуемый в дальнейшем "Наниматель", с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора и другие общие положения

1.1. По настоящему договору найма Наймодатель обязуется предоставить Нанимателю во владение и пользование свободное изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания в нем за плату.

1.2. По настоящему договору предоставляется следующее жилое помещение: __________________________________, именуемое в дальнейшем "Помещение".

1.3. В соответствии с настоящим договором помимо Нанимателя в помещении будут постоянно проживать следующие граждане: _____________________________________________________________________________

1.4. Граждане, постоянно проживающие совместно с Нанимателем, имеют равные права по пользованию помещением. Отношения между Нанимателем и такими гражданами определяются законом. Ответственность перед Наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в случае нарушения ими условий настоящего договора найма, несет Наниматель.

1.5. Плата за помещение составляет _____________________________ (сумма) и вносится в следующие сроки: ___________________________.

1.6. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается.

1.7. Настоящий договор заключен сроком на ______ лет (не более 5 лет).

2. Вселение граждан, постоянно проживающих с Нанимателем. Временные жильцы

2.1. Другие граждане могут быть вселены в помещение с согласия Наймодателя, Нанимателя и граждан, постоянно проживающих с Нанимателем, в качестве постоянно проживающих с Нанимателем. Несовершеннолетние дети вселяются без согласия Наймодателя.

2.2. Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением Наймодателя, вправе разрешить безвозмездное проживание в помещении временным жильцам (пользователям). Срок проживания временных жильцов - не более 6 месяцев. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования помещением. Ответственность за действия временных жильцов перед Наймодателем несет Наниматель.

3. Обязанности сторон по настоящему договору
3.1. Наймодатель обязуется:

- передать Нанимателю свободное помещение в состоянии, пригодном для проживания;

- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное в наем помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление Нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в помещении;

- производить капитальный ремонт помещения;

3.2. Наниматель обязуется:

- использовать помещение только для проживания, обеспечивать сохранность Помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;

- не вправе производить переустройство и реконструкцию помещения без согласия Наймодателя;

- своевременно вносить плату за помещение;

- самостоятельно вносить коммунальные платежи;

- осуществлять текущий ремонт помещения.

4. Поднаем жилого помещения

4.1. Наймодатель вправе заключать договор поднайма. По договору поднайма помещения Наниматель с согласия Наймодателя передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования помещением. Ответственным перед Наймодателем по договору поднайма помещения остается Наниматель.

4.4. Срок договора поднайма помещение не может превышать срока настоящего договора.

4.5. При досрочном прекращении настоящего договора одновременно с ним прекращается договор поднайма помещения.

45. Расторжение настоящего договора

5.1. Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть настоящий договор с письменным предупреждением Наймодателя за три месяца.

5.2. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию Наймодателя в случаях:

- невнесения Нанимателем платы более двух раз по истечении установленного настоящим договором срока платежа;

- разрушения или порчи помещения Нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

5.3. Настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

- в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

5.4. В случае расторжения договора найма в судебном порядке Наниматель и другие граждане, проживающие в помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из помещения.

6. Заключительные положения

6.1. По требованию Нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия Наймодателя Наниматель в настоящем договоре может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с Нанимателем.

6.2. В случае смерти Нанимателя или его выбытия из помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а Нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним Нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в помещении, становятся сонанимателями.

6.3. По истечении срока настоящего договора Наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма помещения на новый срок.

6.4. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания, заключен в

6.5. Адреса и реквизиты сторон:

Наймодатель: __________________________________ (фио, паспорт: серия, номер, выдан).

Наниматель: ___________________________________ (фио, паспорт: серия, номер, выдан).

Подписи сторон:

Наймодатель ___________________                                 Наниматель _________________