На практике чаще, чем хотелось бы, возникают судебные споры в отношении правопритязаний на одно и то же жилое или офисное помещение, в связи с наличием двух претендентов на один и тот же объект недвижимости. Далеко не всегда добросовестный приобретатель может остаться в приобретенной им квартире, как вам повсюду говорят риэлторы. Статус добросовестного приобретателя очень ограничен законом, более того, он применятся лишь в отношениях по сделкам, где нет лица, который по закону вправе требовать передать ему его недвижимость. Если же данная недвижимость была передана новому покупателю, а предыдущий или один из предыдущих собственников не имел желание отчуждать данную недвижимость, будьте уверены, суд возвратит ему квартиру и никакой статус добросовестности вам не поможет.
Покупателю квартиры, чтобы «не сесть в лужу», в первую очередь необходимо установить и тщательно изучить историю перехода права собственности и права проживания в данной жилплощади.
Начинать целесообразнее всего с просьбы к продавцу о предоставлении свидетельства о праве собственности на квартиру и правоустанавливающих документов к нему, которыми могут быть договоры купли-продажи, мены, дарения, долевого участия в строительстве и т.д. Конечно, не каждый с первого взгляда в состоянии определить, держит ли он в руках подлинник или мастерски изготовленную подделку. Но, думаю, ни для кого не составит особого труда внимательно прочитать документы и как минимум сверить паспортные данные из свидетельства и договора и паспортные данные того лица, который их предоставляет.
Теперь необходимо получить от владельца архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Она позволит установить всех лиц, которые в квартире когда-то проживали, и тех из них, которые эту недвижимость приватизировали. И это ее самая главная ценность, ведь информация о юридической судьбе прежних жильцов как на ладони: были ли они выписаны, куда, когда, не были ли ущемлены права того или иного члена семьи при приватизации и т.д.
Общая цель совершения всех вышеназванных действий одна -исключить любую возможность законных правопритязаний третьих лиц на покупаемые квадратные метры. И в этом свете судьба несовершеннолетних и ограниченно или полностью недееспособных граждан как одних из самых незащищенных слоев населения требует детальнейшей проверки. Возможно, их интересы когда-то были нарушены, а новый покупатель будет расплачиваться за ошибки (или даже злонамеренные действия) прошлых хозяев.
Определенную специфику имеют проверочные действия покупателя в отношении квартиры, которая перешла продавцу по наследству.
Следующим этапом является подготовка сторонами необходимых документов (собираются они по месту нахождения недвижимости) для заключения договора купли-продажи и его последующей регистрации. К ним относятся:
- справка Бюро технической инвентаризации (содержит в себе оценочную стоимость продаваемого объекта), а также поэтажный план и экспликация - технический паспорт (перечисляются все конструкции, из которых реально состоит недвижимость: стены, перегородки и т.д.);
- справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги (финансово-лицевой счет), документы, подтверждающие уплату налога на имущество, перешедшего по некоторым основаниям;
- удостоверяющие личность документы продавца и покупателя (лучше всего паспорта, причем обязательно действительные - смененные по достижении определенного возраста);
- письменное разрешение одного из супругов на отчуждение имущества, являющегося совместной собственностью;
- письменный отказ участника общей долевой собственности от права преимущественной покупки доли;
- разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, если затрагиваются интересы несовершеннолетних или недееспособных (ограниченно или полностью);
- решение суда, вступившее в законную силу, о признании гражданина безвестно отсутствующим, недееспособным, ограниченно дееспособным;
- брачный договор;
- специальные документы, если в сделке участвуют юридические лица или иностранцы, и др.
Конечно же, этот перечень нельзя назвать универсальным и исчерпывающим, он должен корректироваться сторонами в зависимости от конкретной ситуации.